Привет!
Живя в Сербии (да и вообще где бы то ни было), невозможно не задуматься о покупке недвижимости. Для себя, для сдачи в аренду, для бизнеса – это дело второе.
Хотя работаю программистом, но «квартирный» вопрос меня тоже давно испортил. С детства как переезжали и обустраивали (или, наоборот, не обустраивали) квартиры с родителями, строили в 90е дачу «своими руками», обустраивал первое, второе и третье своё жильё, сдавал в аренду, два раза покупал, два продавал.
Здесь я поделюсь своим пусть небогатым, но опытом с технической стороны. То есть попробую набросать чек-лист и красные флаги технических и ремонтных вопросов, на которые стоит обратить внимание при подборе недвижимости. Сделаю акцент на сербские особенности. Юридическая проверка, оценка и выбор района остаются за бортом.
Итак, приступим, в порядке важности.
- Планировка
Ставлю это на первое место, потому что, даже если квартира/дом в отличном районе и состоянии, но нет чего-то, что вы себе наметили, в структуре квартиры, исправить это будет невозможно или очень дорого. Помните при просмотре с самого начала о том, ЧТО вы ищете. Например (моё личное мнение), семье из 3+ человек нужен раздельный санузел. Поставить раковину в туалет обычно можно, а вот сделать новый «влажный узел» (мокри чвор) обычно нет. Сербы же часто этим не заморачиваются – легко можно найти 3-4 комнатные квартиры с одним совмещенным с/у.
Сюда же идут любые даже легкие перепланировки. Кажется «вот убрать/поставить эту перегородочку» и квартира «заиграет». Останавливайте себя. Все стены опираются/подпирают на пол/потолок – снесенная перегородка очень вероятно потянет ремонт этих поверхностей, которые так бы ещё «пожили». Кроме того, в перегородках бывают трубы и проводка. Как их прокладывали сербские мастера (особенно если это частный дом), одному Тито известно, но его не спросишь…
Конечно, если объект у вас «под ремонт» (за комплектно реновиранjе), то… зачем вы это вообще читаете?))) Но, по любому, учитывайте все возможные перепланировки в стоимости по максимуму и просите скидку (уштеду).
- Метраж
С планировкой связан и следующий пункт – проверяйте метраж. Сверяйтесь с кадастром (катастром), конечно. Но и лазерный дальномер возьмите! Не всегда, но некоторые владельцы очень вольно относятся к измерению своей любимой квартирки (омилjеног стана). Повсеместная практика, например, включение в метраж балкона, даже если он не застеклен. Без всяких коэффициентов, конечно же. Также мне встречались хозяева (власники), которые свято были убеждены, что квартиру следует мерить по внешнему периметру дома и, естественно, без внутренних стен. У таких друзей (приjателе) 100-метровая квартира по факту содержит только 83-85 м2.
Сюда же идёт высота потолков. Это не моё мнение, а общее: комфортной считается высота 2.7-3.0м. Я бы добавил, что в районе 2.7м даже лучше. В Сербии же высота может быть любой. Решите заранее, готовы ли вы мириться с потолком 2.5м и ниже, и не печальтесь потом по этому поводу. Кстати, учтите, если предполагаете ремонт пола на современном уровне, потолок ещё приблизится. Стяжка, тепло и звукоизоляция «бесплатно» (неоплатно) не делаются.
- Вентиляция
Ох, сколько копий о неё сломано… Глаз дёргается при вспоминании всего, что довелось увидеть.
В двух словах – отношение к вентиляции в Сербии наплевательское. Даже в новых домах вентиляционная решётка на кухне большая редкость. «Вот же есть вытяжка над кухонной плитой (аспиратор)!» — скажет вам брат-серб. Не поддавайтесь. Вытяжку вы не будете держать включенной постоянно – она шумит (если не шумит сейчас, зашумит от частого использования). Кроме того, аспиратор висит на середине стены, и воздух над ним (самый горячий и влажный) остаётся в помещении. Отчасти решить проблему может старый дымоход, который бывает даже в панельных многоквартирных домах (МКД). Просите его открыть (возьмите с собой шлицевую отвертку, чтоб поддеть крышку) и проверяйте тягу (листик тонкой туалетной бумаги подойдёт). Если же и дымохода нет, готовьтесь к сербскому решению вопроса: «Отворите прозор (откройте окно)». Об окнах мы ещё поговорим, сейчас же просто прикиньте как будет выглядеть использование кухни с открытым окном.
Отдельная песня – вентиляция в с/у. Обычная история в Сербии – слуховое окошко, также без всякой естественной вытяжки. Знакомьтесь, это «природна вентилjациjа». Если же есть всё-таки решётка (как правило в с/у, который не у наружной стены), также проверяйте тягу и/или работу вентилятора.
Наткнуться на с/у вообще без вентиляции очень легко. Как правило в нём при этом сделан красивый ремонт. Не ведитесь ни в коем случае. С/у без вентиляции – это жирный красный флаг.
- Сантехника
Не будем далеко уходить из санузла(ов). Загляните за все занавески, во все шкафчики под раковинами. Вы должны чётко понимать, что откуда вытекает и куда оно течет. Откройте слив в полу и оцените масштаб бедствия там. Проверьте сливы под всеми раковинами/ваннами – включите воду на полную и убедитесь, что ничего не капает (нема цуренjа). Не миритесь со сливами, брошенными поверх пола в слив (да, такое бывает). Сразу планируйте (и сбивайте цену) ремонт всего, что течёт.
Да, под раковинами вы скорее всего не найдёте сифонов (инопланетная технология для Сербии). Так что убедитесь, что изгиб сливных труб обеспечивает водяной замок.
И, очень важно(!), попробуйте перекрыть воду. Возьмите с собой плоскогубцы или небольшой разводной ключ. Запорные краны (вентили) в Сербии как правило без «барашков», и о шаровых кранах тут тоже редко где слышали. Если вода не перекрылась из квартиры, это прямо тоже большой красный флаг. Подумайте, адекватны ли люди, которые жили в квартире с неисправным запорным краном? А вы собираетесь с ними вступить в «товарно-денежные отношения».
- Электрика
Три основных компонента: проводка, щиток и розетки/выключатели.
Если проводка не менялась с времён Тито, уходите. Или требуйте скидку для полного ремонта, т.к. вам предстоит увлекательное штробление стен и всё, что с этим связано.
Менее критичен электрощит. Он может быть старым, с плавкими «пробками» (осигураче). Но, если проводка уже медная, щиток заменить относительно просто – требуйте просто скидку на это. В новый щиток обязательно поставить хотя бы один диф-автомат, а они стоят под 4k rsd.
Электроточки могут стать проблемой, если их мало. Дополнительные розетки — это снова штробление стен или пластиковые короба (каналице) на стенах.
- Входная дверь
Двери в Сербии практически не производят. Если в квартире нестандартный проём и старая дверь в нём, замена выйдет в копеечку. Кроме того, установка входной двери — это довольно грязный процесс, который может к тому же затронуть пол и стены.
- Состояние пола
Не поддерживаю я затею менять пол и вам не советую! В Сербии распространены паркетные полы и сделаны они, как правило, неплохо. Выпадающие паркетины можно легко подклеить. Обширные, но неглубокие повреждения – отциклевать. Но вот проседания, вспучивания и т.п. обойдутся в большую копеечку (велике паре).
Обратите внимание, чтоб на кухне и в с/у была нормальная плитка или линолеум (на кухне). Также учтите: если предстоит какой-либо масштабный ремонт, пол может пострадать уже вследствие этого ремонта.
И если дом старый – обязательно спрашиваем по перекрытия. Имхо, деревянные перекрытия в городском доме – сразу нет.
- Состояние стен и потолков
Обратите внимание на стены дома снаружи! Ищем трещины и щели. Их наличие – большой и неустранимый красный флаг.
Внутри, конечно, ищите следы плесени – по углам под потолком и вокруг окон. Из-за повсеместной плесени есть смысл подбирать недвижимость как раз в зимнее время. Свежепокрашенные стены при отсутствии прочего благоустройство, конечно, должны насторожить.
Толщина стен – чем толще, тем лучше. Если присоединенная лоджия не утеплена снаружи – это очень плохо. Толщина ограждения лоджии обычно всего 10 см.
- Состояние окон
Окна в Сербии делать не умеют. Однако, уже установленные стеклопакеты лучше, чем деревянные югославские створки. Часто ломается фурнитура (самая дешевая) – проверяйте механизмы окон и, если что, выбивайте скидку на замену всего окна.
Самая проблемная часть сербских окон – откосы. Они утепляются пенопластом «как положится» и замазываются штукатуркой. При этом ещё и экономят на пене вокруг окна. Смотрите на трещины откосов вокруг окон и выбивайте скидку на их устранение.
Рольставни (ролете) горячо любимы на Балканах, но особого смысла в них нет. Наоборот, это дополнительный механизм, который рано или поздно сломается. Кроме того, короб с ролетой – это огромный «мостик» холода. Для защиты от солнца гораздо практичнее блэк-аут или аккуратные рулонные шторы.
Ну и конечно не расстраивайтесь, не обнаружив подоконников. Это тоже диковинка в Сербии. Но, если толщины стены хватает, и окно установлено (как и должно быть) ближе к внешнему краю, подоконник можно легко поставить самим. Кстати, звоните, сделаю 😉
- Состояние дверей
Внутренние двери не такой уж критичный элемент – ставятся относительно легко. Но помните, что при замене дверей стены и пол могут тоже потребовать внимания. К сожалению, многие хозяева в Сербии не считают нужным менять югославские ещё двери. Легко попасть в квартиру с неплохим ремонтом, где двери будут окрашенными кусками оргалита на самых дешёвых петлях. Сможете ли вы выторговать за это скидку? Попробовать стоит.
- Ориентация
Не особо важный пункт, но возьмите с собой компас (поставьте приложение в телефон). Бывают собственники, в глаза вам заявляющие, что северные окна дома смотрят на юго-запад.
- Подъезд/подход к дому
Также не особо важно, но приятно, если у дома есть доступ на авто прямо к парадной. Уж по крайней мере проход должен быть достаточным, чтоб пронести любую громоздкую вещь.
Надеюсь, что вы смогли найти что-то полезное в этом небольшом обзоре. Задавайте вопросы и дополняйте!
А если живёте в Белграде в районе Вождовац, добро пожаловать в районный телеграм-чат: https://t.me/vozdovac_ru
И удачи в поисках!
Все изображения являются собственностью своих авторов.